喬木的部落格

從去年開始就一直在統計澎湖民宿的報酬率，
抓了一家新開幕的特色民宿來做統計，
這是這家民宿第二年的統計資料。
營業時間2012年1月1 日到2012年10月31日
房間數總共9房，營業時間305天，
共有2745個房間，305天總住房數1018房，住房率37%。

一月49房
二月61房
三月80房
四月115房
五月187房
六月127房
七月157房
八月143房
九月49房
十月50房

這家民宿的房間價位是：
旺季：
雙人房平日3600、假日4200，
四人房平日5500、假日6200。

這家民宿還加入旅行社的機票加住宿的規劃，
不瞭解旅行社跟這家民宿之間的折扣大約是多少，
暫定是房價的25％到50％之間，
自由行旅客房價取中間值5000計算，給旅行社的旅客價格則落在2500到1250。

根據上面的數據推斷，
住房數為了計算方便用1000房計算。

收入最小值：
自由行旅客30％、旅行社旅客70％，
自由行旅客300房，每房房價5000，收入是一百五十萬。
旅行社旅客700房，每房房價1250，收入是八十七萬五千，
全年總收入是兩百三十七萬五千左右。

收入中間值：
自由行旅客50％、旅行社旅客50％，
自由行旅客500房，每房房價5000，收入是兩百五十萬。
旅行社旅客500房，每房房價2000，收入是一百萬。
全年總收入是三百五十萬左右。

收入最大值：
自由行旅客70％、旅行社旅客30％，
自由行旅客700房，每房房價5000，收入是三百五十萬。
旅行社旅客300房，每房房價2500，收入是七十五萬，
全年總收入是四百二十五萬左右。

第一年新民宿經營時間為2011年3月20日到2011年10月15日，
營業天數210天，在210天中總住房數598房，住房率32％。
全年總收入預估落在一百四十二萬到兩百五十五萬。
營收取中間值兩百萬。

第二年新民宿的營業時間為2012年1月1 日到2012年10月31日，
營業時間305天，305天總住房數1018房，住房率37%。
全年總收入預估落在兩百三十七萬到四百二十五萬。
營收取中間值三百五十萬。

表示澎湖民宿目前還是處於成長期，不管是住宿率跟營收都是呈現增加的趨勢。

根據澎湖這邊的房地產行情，
臨海的農地一坪落在4萬上下，
農改建只能使用60％的面積，假設建築物一樓大約50坪需要農地90坪，
農地成本大約是400萬，
加強磚造建築成本一坪落在五萬，建築物3樓計算，地板面積150坪，
建築成本大約是720萬，
所以如果建築一間全新的民宿需要總成本落在1200萬上下。

第一年報酬率
1200萬的房子年收入200萬，投資報酬率17％。
第二年報酬率
1200萬的房子年收入350萬，投資報酬率29％。