曾經聽過經營民宿的這樣形容民宿：
我有一間房子，今天有個陌生人來跟我說，
你家借我住一晚，我花兩千塊自付我這一晚上的水電花費，
隔天陌生人走了，房子還是我的，
而且我這個月的水電費用有人幫我支付。
他說民宿是全天下最好做的生意，
不用花一毛錢，而且人家送錢給你，
幫你支付你全部的開支，
先決條件是，這間房子是你自己的，
不是借錢買來的。
這幾年一直在注意有關民宿經營的事情，
今年找到了一家新開張民宿，
這家民宿是使用網路線上訂房，
我每天都進入他的訂房系統去統計他全年的住房數。
這家民宿的房間價位是：
旺季：
雙人房平日3600、假日4200，
四人房平日5500、假日6200，
旺季營業時間3月20日到10月15日，營業天數210天，
在210天中總住房數598房。
為了填滿住房這家民宿還加入旅行社的機票加住宿的規劃，
不了解旅行社跟這家民宿之間的折扣大約是多少，
暫定是房價的25％到50％之間，
自由行旅客房價取中間值5000計算，給旅行社的旅客價格則落在2500到1250。
根據上面的數據推斷，
旺季住房數為了計算方便用600房計算。
收入最小值：
自由行旅客30％、旅行社旅客70％，
自由行旅客180房，每房房價5000，收入是九十萬。
旅行社旅客420房，每房房價1250，收入是五十二萬五千，
全年總收入是一百四十二萬左右。
收入中間值：
自由行旅客50％、旅行社旅客50％，
自由行旅客300房，每房房價5000，收入是一百五十萬。
旅行社旅客300房，每房房價2000，收入是，六十萬。
全年總收入是二百一十萬左右。
收入最大值：
自由行旅客70％、旅行社旅客30％，
自由行旅客420房，每房房價5000，收入是二百一十萬。
旅行社旅客180房，每房房價2500，收入是四十五萬，
全年總收入是二百五十五左右。
所以在澎湖經營一家新民宿，
如果沒有意外，一年的年收入大約落在一百四十萬到兩百五十萬上下，
取中間值年收入大約在兩百萬上下，難怪這幾年澎湖一直在開民宿。
根據澎湖這邊的房地產行情，
臨海的農地一坪落在4萬上下，
農改建只能使用60％的面積，假設建築物一樓大約50坪需要農地90坪，
農地成本大約是400萬，
加強磚造建築成本一坪落在五萬，建築物3樓計算，地板面積150坪，
建築成本大約是720萬，
所以如果建築一間全新的民宿需要總成本落在1200萬上下。
1200萬的房子年收入200萬，投資報酬率17％。
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